ued返水|美的置业上半年净利下滑44% 扩张拿地耗血175亿

2020-01-11 16:41:42   【浏览】1949

ued返水|美的置业上半年净利下滑44% 扩张拿地耗血175亿

ued返水,美的置业上半年净利下滑44%,扩张拿地耗血175亿

来源 觅窝 

作者 地产密探

暴增、猛进、飘红……对于上市房企而言,上半年确实是一个可喜可贺的收获季,连那些不常被关注的诸如万通地产、中洲控股、广宇发展等净利增幅数倍之多。

去年以来借势房价持续疯涨,一批黑马房企如中梁、祥生、美的、俊发、新力、卓越等脱颖而出,但绝大多数为非上市开发商。对于他们而言,一直披着一身神秘面纱,否则怎么能冠以“黑马”呢?

当前,最积极的莫过于第三方的排名机构,非常热衷对外发布全国开发商的销售数据等,但数据真假莫辨,全靠排名机构自身信誉。此前,多家媒体曾曝出机构排名数据打架一案,在地产圈闹得沸沸扬扬。

近日,觅窝君独家获得一份来自“黑马房企”美的置业上半年的权威经营数据,进一步揭开这家开发商的家底情况,希望为业内多一份参考。

上半年,美的置业实现营业收入65.6亿元,同比增幅12.2%,归属于母公司股东的净利约3.9亿元,同比下滑44%。

对于净利较大幅度下滑,美的置业前述报告解释说“上半年有一批项目进行了土地增值税清算,且本期清算的项目土地增值税税率偏高”所致。

美的置业上半年净利不乐观,直接导致其EBITDA(利息保障倍数)只有0.56倍,相较于去年同期1.47倍则直线下滑61.9%。这直接关系到债权人能否按约收到付息款。

截止今年6月底,美的置业的资产负债率创下新高,达到大约87.9%,同比增加1.48个百分点。觅窝君细看美的置业当前资产负债结构不难发现,上半年末存货余额近900亿元,同比剧增约58%,占总资产比例约66%,如果算上其他应收款,该比例达78%。相对于而言,该房企账上现金余额180.4亿元,占总资产比例仅占13%。

值得一提的是,上述存货与现金也不都是自由的,截至6月末总受限资产达102.4亿元,占该房企净资产62%。

实际上,存货猛增主要是美的置业此前迅猛扩张拿地,对后市预期也较乐观,但当前楼市风向大变,“遏制房价上涨”、严厉调控成主基调,那么高存货就绝对不是一件好事。

以新进入城市如成都为例,去年美的置业在崇州和青白江一共拿下两个地块,楼面地价仅为2700元/㎡、3025元/㎡,净用地面积分别是92.6亩与76.6亩,今年4月份又在彭州拿下2个地块,单位楼面地价在2000元刚出头,有一定的溢价率。

从其风格看,延续了美的置业在华南大本营聚焦于三四线城市的策略,在西南地区曾深耕贵阳,即便是杀入新一线成都,全部是三圈层。

对于拿地和销售数据,上述报告并未对外披露,所以只能参考第三方机构。以中国指数研究院为例,上半年美的置业获取销售金额531亿元,排在全国房企第34位,实现销售面积515万平方米。就拿地而言,美的置业上半年耗资175亿元,实现拿地面积293万平方米。

作为珠海市国资委旗下的房地产开发平台,美的置业野心是力争发展规模年均递增 20-30%,相较于风格激进型的一线民营房企动辄提出50%甚至70%的高速增长目标,明显要理性一些。

据觅窝君观察,为了迅速扩张规模,美的置业开始迅速发展朋友圈伙伴资源,比如结盟旭辉、金科、万达等地产巨头,以及一些产业跨界资本大腕。

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